Rouen : les meilleurs types de biens à acheter pour réussir votre investissement locatif
Introduction
Rouen, capitale de la Normandie, est une ville qui attire de plus en plus les investisseurs immobiliers. Avec son marché immobilier accessible, une demande locative stable et une qualité de vie appréciée, elle représente une alternative séduisante à des villes comme Paris ou Lyon. En 2025, la ville bénéficie d’une dynamique urbaine et d’un potentiel de valorisation important grâce à des projets de réhabilitation et des aménagements urbains.
Mais quel type de bien immobilier choisir à Rouen pour garantir un investissement locatif réussi ? Entre les studios, les appartements familiaux, et les maisons, chaque type de bien répond à des besoins spécifiques et peut offrir des rendements différents. Dans cet article, nous explorerons les meilleurs types de biens à acheter pour maximiser la rentabilité locative à Rouen, en fonction des quartiers, de la demande et des tendances du marché.
Nous verrons également quels sont les secteurs les plus prometteurs de la ville, et comment optimiser votre investissement pour en tirer le meilleur parti. Que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, ce guide vous aidera à faire les bons choix pour réussir votre investissement locatif à Rouen.
I – Pourquoi investir à Rouen ?
A) Atouts économiques et démographiques de Rouen
Rouen, capitale de la Normandie, bénéficie de nombreux atouts économiques qui en font une destination attractive pour les investisseurs immobiliers. En 2025, la ville se positionne comme un pôle économique dynamique, avec une forte présence dans les secteurs de la santé, de l’éducation, et du commerce. Le CHU de Rouen, les universités et les zones d’activités commerciales créent une demande locative constante, ce qui fait de la ville un marché relativement sûr pour les investissements immobiliers.
La population de Rouen est en constante croissance, ce qui stimule encore la demande de logements. La ville attire des jeunes actifs, des étudiants (en raison de son important pôle universitaire), ainsi que des familles recherchant un cadre de vie plus abordable et agréable que celui de Paris. Rouen bénéficie également d’une bonne accessibilité grâce à son réseau de transports (train, autoroute, tramway), ce qui en fait un lieu stratégique pour ceux qui travaillent à Paris mais cherchent à s’installer à proximité.
L’attractivité économique de Rouen, soutenue par des projets d’aménagement urbains ambitieux, augmente la valeur des biens immobiliers dans certains quartiers, ce qui constitue un atout majeur pour les investisseurs à la recherche de plus-values à long terme.
B) L’importance de la demande locative étudiante et professionnelle
La demande locative à Rouen est multi-segmentée, avec une forte demande étudiante et une forte demande professionnelle. Rouen abrite plusieurs établissements d’enseignement supérieur, dont l’Université de Rouen et des écoles de commerce réputées. Cela attire une population étudiante en recherche de logements abordables, principalement des studios et des appartements T2 meublés.
De plus, la présence d’entreprises et de secteurs économiques variés comme la santé, le commerce et l’industrie attire des jeunes professionnels cherchant à se loger près des zones d’emploi. Les logements modernes, bien situés et proches des transports en commun, sont particulièrement recherchés par cette population.
Les logements familiaux sont également en forte demande, notamment dans les quartiers résidentiels à l’écart du centre-ville. Les maisons avec jardin et les appartements spacieux répondent aux besoins de familles recherchant à la fois calme et proximité des écoles et des services.
II – Les types de biens à privilégier pour un investissement locatif à Rouen
A) Studios et T2 : pour les étudiants et jeunes actifs
À Rouen, les studios et T2 sont parmi les biens les plus recherchés sur le marché locatif, particulièrement par les étudiants et les jeunes actifs. Ces segments de la population représentent une demande locative constante, notamment dans des zones proches des universités, du CHU ou des pôles d’activités économiques. Investir dans des studios ou appartements d’une à deux pièces peut donc offrir des rendements locatifs intéressants.
Les appartements meublés sont particulièrement recherchés par les étudiants, car ils permettent une installation rapide, sans avoir besoin d’acheter des meubles. De plus, ces types de biens bénéficient souvent de loyers plus élevés que les non-meublés, ce qui peut améliorer la rentabilité de l’investissement. Les quartiers tels que le centre-ville, Saint-Sever ou la rive gauche sont des secteurs populaires où la demande est particulièrement forte, et où les studios et T2 se louent rapidement.
En termes de rentabilité, ces petites surfaces, avec un prix d’achat abordable, offrent souvent des rendements bruts plus élevés que les plus grandes surfaces. L’investissement dans ces types de biens peut donc être une excellente stratégie pour maximiser la rentabilité locative à court terme.
B) Appartements familiaux : rentabilité et demande sur le long terme
Les appartements familiaux (de 3 à 5 pièces) représentent une autre option intéressante pour l’investissement locatif à Rouen. La demande locative pour ce type de bien est également élevée, notamment dans des quartiers résidentiels comme Bois-Guillaume, Bihorel, ou Mont-Saint-Aignan, où les familles cherchent à s’installer dans des zones calmes, proches des écoles et des transports en commun.
Ces biens offrent un potentiel locatif stable à long terme, car les familles restent généralement plus longtemps dans un bien comparé aux étudiants ou jeunes actifs. Les appartements familiaux sont également populaires en colocation, ce qui peut augmenter leur rentabilité. Les prix d’achat sont plus élevés que pour un studio ou un T2, mais le loyer mensuel est également plus conséquent, ce qui permet d’assurer des revenus locatifs plus importants.
Investir dans des appartements familiaux permet de diversifier son portefeuille immobilier en ajoutant des biens à long terme qui sont résistants aux cycles économiques. De plus, ce type d’investissement est souvent moins sensible aux fluctuations du marché que les petites surfaces.
C) Maisons et maisons de ville : un bon choix pour les familles et projets de colocation
Les maisons et maisons de ville représentent également une option attrayante pour les investisseurs à Rouen, notamment pour ceux qui ciblent la location familiale ou la colocation. Ce type de bien offre plusieurs avantages : un espace plus grand, une plus grande autonomie pour les locataires, et souvent un jardin ou une terrasse.
La demande pour les maisons avec jardin est particulièrement forte dans des secteurs résidentiels comme Déville-lès-Rouen, Bihorel ou Canteleu, où les familles recherchent un cadre de vie calme tout en restant proches des commodités urbaines. Les maisons de ville sont également populaires pour les projets de colocation, particulièrement auprès des jeunes professionnels ou des étudiants.
Investir dans des maisons ou maisons de ville peut offrir une rentabilité locative intéressante, avec un loyer plus élevé qu’un appartement standard. De plus, ces biens bénéficient d’un potentiel de valorisation plus important dans des quartiers en développement ou en pleine réhabilitation, comme les secteurs autour de Saint-Sever ou la rive gauche, où les projets de rénovation urbaine augmentent l’attractivité des zones.
III – Où investir à Rouen pour maximiser votre rentabilité locative ?
A) Les quartiers étudiants : Saint-Sever, la rive gauche
L’un des secteurs les plus prometteurs pour un investissement locatif à Rouen est le quartier de Saint-Sever, situé à l’ouest du centre-ville. Ce quartier bénéficie de nombreux projets de revitalisation qui en font une zone attractive pour les jeunes actifs et les étudiants. Saint-Sever est déjà bien desservi par le tramway, et la réhabilitation des bords de Seine attire de plus en plus de résidents.
La rive gauche, un autre secteur en pleine transformation, se distingue également par son fort potentiel locatif. Située en face du centre-ville, cette zone est particulièrement recherchée par les étudiants et les jeunes professionnels en raison de sa proximité avec les universités et les zones commerciales. Les appartements meublés de type T2 ou studios y sont très demandés, offrant ainsi aux investisseurs un rendement locatif intéressant et stable.
Ces deux secteurs sont particulièrement bien adaptés pour des investissements dans des petites surfaces (studios et T2), qui connaissent une demande constante grâce à la présence étudiante et professionnelle. De plus, les projets de réaménagement et la mise en valeur de ces quartiers garantissent une valorisation progressive des biens.
B) Les quartiers en développement : Sotteville-lès-Rouen, Mont-Saint-Aignan
Si vous cherchez des secteurs à fort potentiel de valorisation, il est judicieux de vous intéresser à Sotteville-lès-Rouen et Mont-Saint-Aignan, deux quartiers en pleine mutation.
• Sotteville-lès-Rouen : Située à quelques minutes du centre-ville, Sotteville-lès-Rouen bénéficie de projets de développement immobilier et de réaménagement urbain qui augmentent la demande pour des logements familiaux et des maisons de ville. Le quartier attire des familles recherchant une zone résidentielle calme mais bien desservie par les transports en commun. De plus, son projet de requalification urbaine pourrait entraîner une augmentation de la valeur des biens dans les années à venir.
• Mont-Saint-Aignan : Ce quartier est également en pleine évolution. Très apprécié des familles et des étudiants en raison de sa proximité avec les universités, Mont-Saint-Aignan bénéficie d’une forte demande locative. Les prix immobiliers y sont encore raisonnables par rapport au centre-ville, mais le potentiel de valorisation à moyen terme est élevé, en particulier pour les appartements familiaux ou les maisons. L’accessibilité et la qualité de vie y sont des facteurs qui attirent de plus en plus de résidents, et donc, les investisseurs.
Ces deux quartiers présentent un fort potentiel de plus-value, ce qui en fait des choix idéaux pour ceux qui cherchent à investir dans des zones en développement, tout en bénéficiant d’une demande locative soutenue.
IV – Estimation des coûts et rentabilité locative à Rouen
A) Prix moyen au m² et loyers selon les secteurs
À Rouen, le prix de l’immobilier varie considérablement en fonction du secteur et du type de bien. Voici une estimation des prix moyens au m² et des loyers en fonction des quartiers populaires et des zones en développement :
• Prix au m² : Le prix moyen au m² dans le centre-ville de Rouen se situe autour de 2 800 € à 3 200 €. Dans des quartiers comme Saint-Sever ou la rive gauche, les prix sont un peu plus abordables, variant entre 2 300 € et 2 700 €. Les quartiers en développement comme Sotteville-lès-Rouen et Mont-Saint-Aignan présentent des prix au m² plus bas, entre 2 200 € et 2 500 €, offrant ainsi une meilleure opportunité d’achat pour les investisseurs cherchant un bon rapport qualité/prix.
• Loyers : Le loyer moyen à Rouen pour un studio est de 500 € à 600 € par mois, pour un T2, il varie entre 600 € et 800 €, et pour un T3 ou appartement familial, les loyers peuvent atteindre 900 € à 1 200 €. Les maisons et maisons de ville à louer dans des zones comme Sotteville-lès-Rouen peuvent générer des loyers entre 1 200 € et 1 600 €, en fonction de leur taille et de leur localisation.
Ces prix montrent que Rouen reste une ville abordable, en comparaison avec d’autres grandes villes françaises comme Paris, où les loyers sont beaucoup plus élevés pour des surfaces similaires.
B) Rendement locatif et types de biens les plus rentables
La rentabilité locative à Rouen varie selon le type de bien et le secteur choisi. En général, les studios et T2 meublés dans des secteurs comme Saint-Sever et la rive gauche génèrent des rendements locatifs plus élevés en raison de leur demande constante auprès des étudiants et des jeunes actifs.
• Studios et T2 : Ces types de biens peuvent générer des rendements locatifs bruts de 6 % à 8 %, en particulier dans des quartiers comme Saint-Sever ou la rive gauche, où la demande locative étudiante et jeune actif est forte. Les loyers attractifs et les prix d’acquisition plus abordables permettent d’obtenir une rentabilité élevée.
• Appartements familiaux : Les appartements de 3 à 5 pièces dans des quartiers comme Mont-Saint-Aignan ou Sotteville-lès-Rouen présentent des rendements locatifs plus modérés, autour de 4 % à 5 %. Cependant, ce type de bien garantit une demande stable sur le long terme, notamment pour les familles et les locataires à la recherche de plus d’espace.
• Maisons et maisons de ville : Les maisons dans des quartiers comme Sotteville-lès-Rouen ou Bihorel offrent également des rendements locatifs intéressants (environ 5 % à 6 %), en particulier pour les projets de colocation ou pour les familles en quête de logement. Ces biens ont un potentiel de valorisation élevé, particulièrement dans les zones en développement urbain.
En somme, les studios et T2 dans les secteurs étudiants de Rouen offrent les meilleurs rendements locatifs à court terme, tandis que les appartements familiaux et maisons sont des investissements plus stables à long terme.
V – Conseils pour réussir votre investissement locatif à Rouen
A) Choisir le bien en fonction du marché locatif ciblé
Le premier conseil pour réussir un investissement locatif à Rouen est de choisir le type de bien qui correspond à la demande locative dans le secteur où vous souhaitez investir. Si votre objectif est de maximiser la rentabilité locative à court terme, privilégiez les studios et T2 meublés dans des zones étudiantes ou proches des transports en commun, comme Saint-Sever ou la rive gauche. Ces biens ont la particularité d’attirer une demande constante, avec des loyers attractifs et des rendements locatifs élevés.
Si, au contraire, vous souhaitez un investissement plus stable à long terme, les appartements familiaux ou les maisons dans des quartiers comme Mont-Saint-Aignan ou Sotteville-lès-Rouen seront plus adaptés. Ces types de biens garantissent une demande continue et une rentabilité moins volatile. Choisir un bien en fonction de la demande locative et de la nature des locataires (étudiants, jeunes actifs, familles) est essentiel pour maximiser la rentabilité.
B) Optimiser vos travaux de rénovation pour maximiser la rentabilité
Les travaux de rénovation sont un excellent moyen de maximiser la rentabilité de votre investissement à Rouen, surtout si vous choisissez un bien ancien ou un bien sous-évalué dans un quartier en développement. Il est important de cibler les rénovations qui apporteront un plus grand confort et une meilleure performance énergétique, telles que :
• L’isolation thermique des murs et des fenêtres pour améliorer la performance énergétique et réduire les coûts de chauffage.
• La mise à jour de la cuisine et de la salle de bain, deux pièces cruciales pour la valorisation du bien et qui auront un impact direct sur l’attractivité du bien.
• Le rafraîchissement des sols et de la peinture, des rénovations simples qui peuvent rendre le bien plus attractif sans trop alourdir le budget.
Les investissements dans la rénovation énergétique (isolation, chauffage performant) peuvent également vous permettre de bénéficier d’aides financières, telles que MaPrimeRénov’ ou des éco-prêts à taux zéro, et contribuer à augmenter la valeur du bien tout en réduisant les charges locatives pour les futurs occupants.
C) Connaître les aides financières et les dispositifs fiscaux
Un autre conseil pour réussir votre investissement locatif à Rouen est de tirer parti des aides financières et des dispositifs fiscaux. En 2025, plusieurs aides permettent de réduire les coûts d’acquisition et de rénovation des biens immobiliers :
• MaPrimeRénov’ : Si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique, cette aide peut financer jusqu’à une partie des travaux, ce qui permet de réduire significativement le coût de rénovation.
• L’Éco-PTZ (prêt à taux zéro) : Ce prêt permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans intérêts, ce qui peut être particulièrement utile pour les investisseurs souhaitant améliorer l’efficacité énergétique de leur bien.
• Le dispositif Pinel : Bien qu’il ne soit pas spécifique à Rouen, le dispositif Pinel permet aux investisseurs dans des logements neufs ou rénovés de bénéficier d’une réduction d’impôt s’ils respectent certaines conditions.
En plus de ces aides, l’investissement locatif dans certaines zones de Rouen peut être éligible à des réductions fiscales ou des exonérations supplémentaires, ce qui peut significativement améliorer la rentabilité nette de l’investissement.
Conclusion : réussir votre investissement locatif à Rouen
Investir à Rouen est une excellente opportunité pour les investisseurs à la recherche de rentabilité locative et d’un marché immobilier accessible. En 2025, la ville bénéficie d’un fort potentiel de valorisation, notamment grâce à ses projets d’aménagement urbains et son attractivité croissante. Que vous optiez pour des studios, des T2, des appartements familiaux ou des maisons, chaque type de bien présente des avantages spécifiques en fonction de vos objectifs.
Les studios et T2 meublés sont particulièrement adaptés à la demande étudiante et des jeunes actifs, et offrent des rendements locatifs intéressants. Si vous préférez un investissement plus stable et sur le long terme, les appartements familiaux ou maisons dans des quartiers comme Mont-Saint-Aignan ou Sotteville-lès-Rouen représentent des choix judicieux, avec une demande constante et un potentiel de valorisation à long terme.
La clé du succès réside également dans le choix des secteurs en développement, où les prix d’acquisition sont encore abordables et où les projets d’urbanisme augmentent la valorisation des biens, et peut s'obtenir via un accompagnement sur mesure. Les travaux de rénovation et les aides financières disponibles pour améliorer l’efficacité énergétique ou rénover un bien peuvent également maximiser la rentabilité de votre investissement.
En somme, Rouen est un marché immobilier dynamique, avec un potentiel de rentabilité élevé et une accessibilité financière qui en fait une destination idéale pour les investisseurs immobiliers en 2025.
