Rouen : la nouvelle destination d’investissement des Parisiens, découvrez pourquoi !
Introduction
Au fil des années, de plus en plus de Parisiens ont choisi de tourner leur regard vers Rouen pour réaliser leurs investissements immobiliers. Cette ville normande, autrefois perçue comme une destination secondaire, est aujourd’hui en plein essor, attirant une nouvelle vague d’investisseurs à la recherche de rentabilité locative, d’accessibilité financière et d’une qualité de vie supérieure à celle de la capitale.
En 2025, Rouen bénéficie d’une dynamique urbaine renforcée par des projets de rénovation ambitieux, une accessibilité accrue grâce aux infrastructures modernes et un marché immobilier plus abordable par rapport à Paris. Cela en fait une destination privilégiée pour les Parisiens cherchant à diversifier leurs investissements tout en optimisant leur fiscalité. Mais pourquoi un tel engouement pour Rouen ? Quelles sont les raisons qui poussent les investisseurs parisiens à s’intéresser à cette ville ?
Dans cet article, nous allons explorer les facteurs qui rendent Rouen de plus en plus attractive pour les Parisiens, en mettant en lumière les avantages fiscaux, la rentabilité locative, et les projets de revitalisation qui contribuent à sa popularité croissante.
I – Rouen, une ville attractive pour les Parisiens
A) Accessibilité et prix abordables pour les investisseurs parisiens
L’un des principaux facteurs qui incitent les Parisiens à investir à Rouen réside dans la différence de prix entre ces deux villes. En 2025, l’immobilier à Rouen est beaucoup plus accessible que dans la capitale, avec des prix au m² bien inférieurs. Alors que le prix moyen à Paris dépasse les 10 000 € par m², à Rouen, il oscille autour de 2 500 € à 3 000 €, selon les quartiers. Cette différence rend l’investissement immobilier bien plus accessible pour les Parisiens souhaitant diversifier leur patrimoine, surtout ceux qui sont déjà propriétaires à Paris mais cherchent des opportunités d’achat supplémentaires.
Outre les prix attractifs, Rouen bénéficie d’une accessibilité remarquable depuis Paris. En seulement 1h30 de train ou 2h de voiture, les Parisiens peuvent profiter d’une qualité de vie améliorée tout en restant à proximité de la capitale. La possibilité de travailler à Paris tout en habitant à Rouen ou en louant un bien locatif dans cette ville en pleine croissance est une opportunité intéressante pour ceux qui cherchent à optimiser leurs investissements tout en conservant une certaine proximité avec leur lieu de travail.
B) La qualité de vie à Rouen : moins de stress, plus de confort
Outre la rentabilité locative et l’accessibilité financière, Rouen séduit également les Parisiens grâce à une qualité de vie bien supérieure à celle de la capitale. Avec ses espaces verts, son patrimoine historique et ses quartiers résidentiels calmes, Rouen offre un cadre de vie agréable, souvent recherché par ceux qui souhaitent fuir l’agitation parisienne sans s’éloigner trop du cœur économique de la France.
La ville bénéficie d’une atmosphère plus détendue, avec une meilleure gestion des espaces publics et un accès à la nature plus facile. Rouen est également reconnue pour son attractivité culturelle, avec de nombreux événements et lieux historiques, mais aussi pour sa proximité avec la mer et les plages normandes, offrant un cadre de vie idéal pour les familles et les jeunes actifs.
Les Parisiens, souvent lassés par le stress quotidien de la capitale, trouvent à Rouen un environnement plus serein tout en restant connectés à Paris, notamment grâce aux transports rapides. Cette qualité de vie fait de Rouen un lieu attrayant non seulement pour l’investissement locatif, mais aussi pour les résidents permanents ou ceux qui cherchent à diviser leur temps entre la capitale et la région.
II – Les avantages d’investir à Rouen pour les Parisiens
A) Rentabilité locative élevée et prix attractifs
L’un des principaux moteurs qui pousse les Parisiens à investir à Rouen est la rentabilité locative élevée, surtout en comparaison avec la capitale. En 2025, malgré des prix au m² largement inférieurs à ceux de Paris, les loyers à Rouen restent compétitifs, ce qui génère des rendements locatifs attractifs pour les investisseurs.
La rentabilité brute à Rouen peut atteindre des valeurs intéressantes, oscillant entre 5 % et 7 % pour les appartements de type T2 ou studios, notamment dans des quartiers comme Saint-Sever, la rive gauche, ou encore Mont-Saint-Aignan, proches des zones d’activité et des universités. Cette rentabilité est bien plus élevée que celle observée à Paris, où les rendements locatifs bruts tournent généralement autour de 3 % à 4 %.
Investir à Rouen permet ainsi aux Parisiens de générer plus de revenus passifs tout en bénéficiant d’une accessibilité financière plus grande. La possibilité d’acheter un bien plus spacieux, tout en obtenant des loyers attractifs, constitue une stratégie gagnante pour les investisseurs souhaitant optimiser leur cash-flow locatif.
B) Projets urbains et revitalisation de certains quartiers
Rouen bénéficie d’un fort potentiel de valorisation grâce à des projets d’aménagement urbain et de réhabilitation en cours dans plusieurs quartiers. La ville a entrepris une revitalisation de zones comme la rive gauche, Saint-Sever, et le centre historique, avec des initiatives visant à améliorer les infrastructures, la qualité des espaces publics et l’attractivité de ces secteurs pour les résidents et les entreprises.
Ces projets d’urbanisme ont un double effet : ils attirent de nouveaux habitants, et augmentent la valeur des biens immobiliers dans les zones réhabilitées. Les Parisiens, en investissant dans ces secteurs en pleine transformation, peuvent bénéficier d’une valorisation importante de leur bien immobilier au fur et à mesure que les projets urbains se concrétisent. Le développement des transports en commun, l’amélioration de l’accès aux infrastructures modernes, et la création de nouveaux espaces publics contribuent à l’attractivité de ces quartiers, augmentant ainsi leur potentiel de rentabilité.
Par exemple, le projet de réhabilitation des bords de Seine et l’amélioration du réseau de tramway renforcent l’accessibilité de secteurs comme Saint-Sever et la rive gauche, attirant des investisseurs et des locataires à la recherche de logements dans un cadre moderne mais plus abordable que dans la capitale. Ces projets permettent d’assurer une valorisation progressive du bien immobilier, ce qui est un avantage considérable pour les investisseurs parisiens souhaitant maximiser leur retour sur investissement.
III – Rouen en 2025 : un marché immobilier dynamique
A) Le boom de l’immobilier post-COVID à Rouen
Depuis la pandémie de COVID-19, Rouen a connu une dynamique immobilière renforcée, attirant de plus en plus de Parisiens à la recherche d’une qualité de vie améliorée tout en conservant la possibilité de se rendre facilement à Paris. En effet, l’accessibilité à la capitale, avec des trains directs en moins de 2 heures, a rendu Rouen encore plus attrayante pour les télétravailleurs et les investisseurs en quête de loyers compétitifs et de biens immobiliers spacieux.
La demande locative a augmenté ces dernières années, notamment dans les appartements avec plusieurs chambres et les maisons, qui attirent une population variée, des étudiants aux jeunes familles. Le marché immobilier à Rouen a donc montré une forte résilience, avec une croissance soutenue des prix et une demande de logements toujours plus forte, en particulier dans les quartiers proches du centre-ville et ceux bénéficiant de projets de rénovation.
Les projets de réaménagement urbain et les améliorations des infrastructures continuent de rendre la ville encore plus attractive, ce qui se traduit par une hausse des prix dans des secteurs clés. Les Parisiens investissent ainsi de plus en plus dans des biens locatifs à Rouen, en profitant de prix d’acquisition compétitifs par rapport à Paris, tout en bénéficiant d’une valorisation à moyen terme.
B) Les quartiers à privilégier pour investir en 2025
Certains quartiers de Rouen sont particulièrement recommandés pour les investisseurs à la recherche de rentabilité locative et de plus-value à moyen ou long terme. Voici les secteurs les plus intéressants pour investir en 2025 :
1. Saint-Sever : Ce quartier en pleine transformation est idéal pour l’investissement locatif. Grâce à des projets de réhabilitation des bords de Seine et une amélioration des transports, la demande locative dans ce secteur est en forte croissance. Les appartements anciens à rénover dans ce secteur sont un excellent choix pour ceux qui cherchent à profiter du déficit foncier et d’une valorisation importante dans les années à venir.
2. La rive gauche : Ce secteur en développement, situé en face du centre-ville historique, bénéficie également de projets de réaménagement et de l’amélioration du réseau de tramway. La proximité des universités et des zones d’activité attire une clientèle jeune, notamment des étudiants et des jeunes actifs, qui cherchent des logements accessibles et bien situés. Investir ici permet de profiter à la fois d’une rentabilité locative élevée et d’un potentiel de valorisation au fur et à mesure de la revitalisation du quartier.
3. Mont-Saint-Aignan et Sotteville-lès-Rouen : Ces deux quartiers en périphérie de la ville sont des choix idéaux pour ceux qui cherchent à investir dans des biens familiaux ou des maisons de ville. Ces zones offrent des prix attractifs tout en étant proches des transports et des écoles, ce qui attire une population familiale et une demande locative plus stable à long terme. La valorisation future est également un facteur important, car ces secteurs bénéficient de projets de développement qui amélioreront l’infrastructure et l’attractivité du secteur.
Investir dans ces quartiers permet aux Parisiens de profiter de prix d’achat abordables, de rendements locatifs élevés, tout en bénéficiant d’une valorisation progressive de leurs biens grâce aux projets urbains en cours.
IV – Calcul de la rentabilité locative et des économies fiscales à Rouen
A) Estimation des loyers et de la rentabilité locative
L’un des principaux critères qui pousse les Parisiens à investir à Rouen est la rentabilité locative, qui est significativement plus élevée que dans la capitale. En 2025, le marché immobilier de Rouen continue d’offrir des prix d’achat attractifs tout en maintenant une demande locative soutenue dans des quartiers comme Saint-Sever, la rive gauche, ou Sotteville-lès-Rouen.
• Loyers moyens : À Rouen, les loyers varient en fonction du type de bien et du quartier. Pour un studio, les loyers mensuels sont généralement compris entre 500 € et 600 €, tandis que pour un T2 ou appartement d’une chambre, les loyers oscillent entre 600 € et 800 €. Les appartements plus grands (T3 ou T4) peuvent atteindre des loyers de 900 € à 1 200 €.
• Rentabilité brute : Avec un prix moyen au m² de 2 500 € à 3 000 €, la rentabilité brute à Rouen peut varier entre 5 % et 7 %, ce qui est considérablement plus élevé que les rendements locatifs parisiens, où la rentabilité se situe souvent autour de 3 % à 4 %. Cela permet aux investisseurs de générer plus de revenus passifs et d’optimiser leur investissement.
Ces rendements locatifs plus élevés sont attractifs pour les Parisiens qui cherchent à maximiser leur cash flow locatif tout en profitant de prix d’achat moins élevés.
B) Avantages fiscaux : économies d’impôt et stratégies d’optimisation
L’un des principaux avantages d’investir à Rouen réside dans la possibilité de réduire ses impôts grâce à plusieurs dispositifs fiscaux qui peuvent être combinés avec la rentabilité locative. Voici quelques stratégies pour optimiser les économies fiscales à Rouen :
1. Le déficit foncier : Comme mentionné précédemment, les investisseurs peuvent bénéficier du déficit foncier en réalisant des travaux de rénovation sur des biens anciens. Les frais de rénovation (réhabilitation de la toiture, de l’électricité, de la plomberie, etc.) peuvent être déduits de vos revenus fonciers, ce qui permet de réduire l’impôt sur le revenu. Ce dispositif est particulièrement attractif pour les investisseurs parisiens, car il permet de diminuer les impôts tout en augmentant la rentabilité nette de l’investissement.
2. La loi Pinel : Bien que le dispositif Pinel ne soit pas spécifique à Rouen, il peut être utilisé dans les zones éligibles pour les investissements locatifs dans des biens neufs ou rénovés. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de la location de biens immobiliers à des prix modérés pour une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans). Rouen, en tant que zone B1, est éligible à ce dispositif, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix d’achat du bien, répartie sur 12 ans.
3. Optimisation fiscale avec les travaux de rénovation : Au-delà du déficit foncier, il existe d’autres avantages fiscaux pour les investisseurs qui effectuent des travaux d’amélioration énergétique, tels que l’isolation thermique ou la modernisation des équipements de chauffage. Ces rénovations peuvent donner droit à des aides comme MaPrimeRénov’, ce qui permet de réduire encore le coût total des travaux et d’améliorer la rentabilité nette.
C) Impact sur la rentabilité à long terme
En plus de ces avantages fiscaux immédiats, investir à Rouen permet de bénéficier d’une valorisation à moyen terme des biens immobiliers, notamment dans les secteurs en transformation comme Saint-Sever et la rive gauche. Les projets d’aménagement urbain et la réhabilitation des bords de Seine contribuent à augmenter la valeur des biens, ce qui génère une plus-value potentielle lors de la revente du bien, en plus des revenus locatifs réguliers.
Les Parisiens qui investissent à Rouen peuvent donc non seulement profiter d’une rentabilité locative immédiate, mais aussi d’une plus-value à long terme, ce qui rend cet investissement particulièrement attractif.
Conclusion : Rouen, la destination idéale pour les investisseurs parisiens
Investir à Rouen en 2025 représente une opportunité incontournable pour les Parisiens à la recherche d’une rentabilité locative élevée et d’un marché immobilier accessible. Grâce à des prix attractifs, une dynamique urbaine en plein essor et une proximité immédiate avec la capitale, Rouen offre des avantages indéniables par rapport à Paris.
Les rendements locatifs à Rouen sont largement supérieurs à ceux de la capitale, avec des prix au m² beaucoup plus abordables, permettant aux investisseurs de générer davantage de revenus passifs. En parallèle, les projets de réhabilitation dans des quartiers comme Saint-Sever, la rive gauche, ou Sotteville-lès-Rouen renforcent l’attractivité de la ville et garantissent une valorisation progressive des biens immobiliers.
Les avantages fiscaux liés au déficit foncier, à la loi Pinel, et à la possibilité d’optimiser les travaux de rénovation font de Rouen une destination idéale pour les investisseurs à la recherche d’un investissement rentable et fiscalement avantageux. En plus de bénéficier de réductions d’impôt et de rénovations énergétiques, les investisseurs peuvent profiter de la valorisation future des biens.
En somme, investir à Rouen est une stratégie gagnante pour les Parisiens cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier, tout en bénéficiant d’une rentabilité locative élevée et d’une plus-value à moyen terme. La ville continue de se développer et d’attirer de plus en plus d’investisseurs, ce qui la place comme un choix privilégié pour ceux qui souhaitent maximiser leur retour sur investissement tout en profitant d’un cadre de vie agréable.
