Rouen vs Le Havre : quelle ville normande choisir pour investir dans l'immobilier locatif ?
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Introduction
Entre Rouen, ville patrimoniale en pleine mutation, et Le Havre, cité portuaire en plein renouveau, la Normandie offre deux visages complémentaires de l’investissement immobilier. Que vous cherchiez de la rentabilité, de la valorisation patrimoniale, ou un marché porteur, ces deux villes méritent l’attention des investisseurs. Voici un comparatif détaillé pour vous aider à choisir la ville normande qui correspond à votre stratégie.
I – Rouen : patrimoine, dynamisme urbain et attractivité locative
Située à seulement 1h15 de Paris en train, Rouen séduit depuis plusieurs années les investisseurs en quête d’un marché à la fois patrimonial et en pleine transformation. Capitale historique de la Normandie, elle allie cachet architectural, population étudiante importante, et projets d’aménagement ambitieux. Autant d’éléments qui en font un territoire solide pour l’investissement locatif, avec des perspectives de valorisation intéressantes.
A) Une ville chargée d’histoire qui séduit les touristes et les étudiants
Rouen attire par son identité forte et son centre-ville médiéval préservé. Avec son célèbre Gros-Horloge, ses rues pavées, ses maisons à colombages et une offre culturelle dense, la ville est l’une des plus visitées de Normandie, notamment par une clientèle étrangère et parisienne.
Cela favorise le développement d’une offre de location courte durée, particulièrement dans les quartiers du centre historique, de la cathédrale, ou du quartier Saint-Maclou. Les biens de charme ou rénovés s’y louent facilement à la nuitée, avec des rendements intéressants sur les formats meublés.
Mais Rouen n’est pas qu’une ville touristique. Elle est aussi un pôle universitaire majeur, avec près de 40 000 étudiants, notamment autour de l’Université de Rouen, de NEOMA Business School ou encore de l’UFR de médecine. Cette dynamique garantit une demande locative structurelle forte, notamment pour les studios, T2 et colocs proches des pôles étudiants, de la gare et du CHU.
B) Des projets urbains qui redessinent le marché immobilier
Rouen connaît depuis quelques années une mutation urbaine profonde, portée par des projets d’envergure qui influencent directement son marché immobilier. Parmi les plus structurants :
• Saint-Sever Nouvelle Gare : un projet de reconversion de grande ampleur sur la rive gauche, visant à créer un nouveau quartier dynamique, connecté à la future ligne LNPN (Ligne Nouvelle Paris-Normandie).
• L’écoquartier Flaubert : ancien secteur industriel transformé en quartier durable mêlant logements, bureaux, espaces verts et nouvelles mobilités.
• La requalification des quais : un travail sur les bords de Seine pour en faire des lieux de vie, de loisirs et de modernité, attirant une nouvelle population urbaine.
Ces projets contribuent à revaloriser des secteurs entiers, encore accessibles aujourd’hui, mais promis à une hausse progressive des prix et des loyers. C’est notamment le cas de certains quartiers de la rive gauche, jusqu’ici considérés comme secondaires, et qui commencent à attirer les investisseurs.
Côté prix, Rouen reste accessible, avec une moyenne autour de 3 000 €/m² dans le centre (plus bas sur la rive gauche). Cette accessibilité, combinée à une demande locative soutenue, permet d’envisager des rendements bruts autour de 6 à 8 %, selon le type de bien et la stratégie (meublé longue durée ou courte durée).
II – Le Havre : modernité, bord de mer et rentabilité brute attractive
Moins médiatisé que Rouen, Le Havre séduit un nombre croissant d’investisseurs en quête de rentabilité locative élevée et de prix d’achat encore accessibles. Ville portuaire résolument tournée vers l’avenir, elle combine une économie dynamique, un tissu universitaire solide, et une qualité de vie en bord de mer, qui contribuent à structurer un marché locatif robuste, porté par des fondamentaux économiques et urbains solides.
A) Une ville reconstruite tournée vers la mer et l’économie portuaire
Classée au patrimoine mondial de l’UNESCO pour son architecture moderne d’après-guerre, Le Havre est une ville au caractère unique. Plus fonctionnelle qu’historique, elle attire une population à la recherche de logements abordables et bien situés, notamment autour du centre reconstruit par Auguste Perret.
Ville portuaire par excellence, Le Havre dispose du premier port français pour le commerce extérieur. Cette activité génère un bassin d’emploi important et une demande locative stable, notamment dans les quartiers à proximité des zones d’activité : Saint-Nicolas, Graville, le quartier des Docks, ou encore Sanvic.
C’est aussi une ville étudiante dynamique, avec plus de 13 000 étudiants, notamment autour de l’Université du Havre, l’ISEL, ou l’EM Normandie. Cela crée une demande forte sur les logements meublés, du studio à la colocation, avec un intérêt croissant pour les petites surfaces rénovées dans les quartiers centraux.
Enfin, son cadre de vie en bord de mer attire de plus en plus de profils métropolitains (notamment parisiens) cherchant une ville moyenne où investir ou télétravailler, sans renoncer à l’accès aux services.
B) Des prix au m² compétitifs et un rendement locatif élevé
L’un des grands atouts du Havre pour l’investisseur, c’est son niveau de prix encore très abordable. Dans les quartiers les plus recherchés (centre-ville, Danton, Sainte-Marie), on trouve des appartements autour de 1 900 à 2 500 €/m², voire moins dans les zones périphériques avec du potentiel.
Cette accessibilité permet d’entrer sur le marché avec un budget modéré, tout en obtenant des rendements bruts souvent supérieurs à 7-8 %, voire 9 % dans certains cas, notamment sur les petites surfaces meublées.
La location longue durée reste le modèle dominant au Havre, en raison d’une demande stable et d’un faible turnover, mais la courte durée se développe progressivement, notamment autour de la gare, du quartier Docks Vauban, et en centre-ville.
Par ailleurs, plusieurs projets urbains renforcent l’attractivité de la ville :
• Renouveau des Docks, devenu un pôle étudiant et commercial.
• Réhabilitation des quartiers Sud, avec de nouveaux logements et services.
• Amélioration des dessertes ferroviaires, avec des liaisons renforcées vers Rouen et Paris.
L’ensemble positionne Le Havre comme une ville d’avenir, avec un bon potentiel de valorisation à moyen terme, surtout si les projets de dynamisation du port et du littoral se concrétisent dans les prochaines années.
III – Quels profils d’investisseurs pour quelle ville ?
Si Rouen et Le Havre présentent toutes deux un potentiel réel pour un investissement locatif, leur typologie de marché, leur dynamique urbaine, et leurs logiques de rendement ne sont pas identiques. Selon votre profil, vos objectifs et votre horizon de placement, l’une ou l’autre ville peut mieux correspondre à votre stratégie. Voici comment les distinguer.
A) Rouen : valorisation, courte durée, cœur historique
Rouen s’adresse aux investisseurs à la recherche d’un marché équilibré, entre rendement stable et valorisation patrimoniale à moyen terme. Le profil type :
• Investisseur recherchant une ville de charme, dynamique sur les plans culturel, universitaire et touristique.
• Intérêt pour des biens avec cachet, dans le centre historique ou des quartiers en mutation, avec des perspectives de plus-value.
• Projet de location meublée longue durée, ou courte durée (Airbnb) dans les zones touristiques.
• Capacité à mobiliser un budget un peu plus élevé, avec une vision patrimoniale du placement.
C’est aussi une ville adaptée à ceux qui souhaitent limiter le risque locatif, grâce à une demande constante (étudiants, jeunes actifs, touristes) et une bonne image de ville “sûre” pour investir, notamment en LMNP.
B) Le Havre : rendement, grandes surfaces, longue durée stable
Le Havre, de son côté, attire un autre type d’investisseur :
• Celui qui cherche une forte rentabilité brute, parfois dès la première année.
• Celui qui veut optimiser un petit budget (entrée de gamme accessible dès 100 000 €), avec des charges modérées.
• Les amateurs de location longue durée, avec une clientèle stable (étudiants, salariés portuaires, familles).
• Les investisseurs à l’aise avec des immeubles de rapport, voire de la colocation dans les grandes surfaces du centre.
La ville peut aussi convenir à ceux qui ont une logique de diversification, souhaitant compléter un portefeuille déjà exposé aux grandes métropoles avec un marché secondaire dynamique, à fort potentiel de rendement.
Conclusion
En Normandie, Rouen et Le Havre constituent deux marchés immobiliers attractifs, mais aux profils distincts, reflétant chacun une vision différente de l’investissement locatif. Ce comparatif met en lumière non pas une opposition, mais une complémentarité : à chaque ville ses forces, à chaque investisseur sa stratégie.
Rouen séduit par son histoire, son architecture, et sa diversité de publics locataires. Sa structure urbaine, centrée autour d’un cœur historique vivant et touristique, attire les amateurs de courte durée, mais aussi les étudiants et les jeunes actifs grâce à la présence d’universités, d’hôpitaux, et de zones d’activité tertiaires. Sa dynamique de transformation – avec des projets comme Saint-Sever ou Flaubert – lui confère un potentiel de valorisation patrimoniale, en particulier dans les quartiers en mutation. Le coût d’entrée y est plus élevé qu’au Havre, mais il est compensé par la solidité de la demande locative et la possibilité de jouer sur plusieurs typologies de location.
Le Havre, à l’inverse, se distingue par son accessibilité et ses rendements élevés. Plus brut, plus fonctionnel, mais aussi plus direct en matière de chiffres, son marché attire ceux qui cherchent à optimiser leur rentabilité dès l’achat. Le tissu portuaire et industriel génère une demande stable, renforcée par une population étudiante en croissance et une politique urbaine de redynamisation des quartiers sud et du front de mer. La ville est également portée par des enjeux stratégiques nationaux (logistique, transport maritime), qui la rendent intéressante pour des projets à moyen-long terme, notamment sur des formats de location classique ou colocation meublée.
Au fond, tout dépend de la philosophie de l’investisseur :
• Si l’on cherche à conjuguer attractivité patrimoniale, qualité de cadre de vie et diversité locative, Rouen offre un écosystème favorable.
• Si l’on privilégie l’efficacité économique, la rentabilité rapide et un ticket d’entrée plus modeste, Le Havre constitue un terrain de jeu pertinent.
Ces deux marchés présentent également un potentiel complémentaire, dans une logique de diversification géographique, notamment pour les investisseurs souhaitant construire un portefeuille équilibré entre rendement et valorisation.
En définitive, la Normandie a cette force rare d’offrir deux villes majeures, proches géographiquement, mais différentes dans leur ADN urbain, permettant à chacun de trouver une réponse cohérente à sa stratégie immobilière. Le plus important reste de bien connaître le terrain, les micro-quartiers, les profils locatifs cibles, et de définir en amont ses objectifs : rendement, plus-value, stabilité, revente, diversification…
Rouen ou Le Havre ? Peut-être les deux. Ce qui compte, c’est que votre choix soit éclairé, structuré, et aligné avec votre horizon d’investissement.
