Quel est le mode de calcul pour évaluer la rentabilité d’un investissement locatif ?

‍

‍

Le calcul de rentabilité d’un investissement locatif permet d’évaluer la performance financière d’un projet d’investissement. En clair, grâce à lui, vous pouvez savoir si l’achat d’un logement destiné à être loué est intéressant ou pas. Pour déterminer la rentabilité de votre investissement, il existe plusieurs modes de calcul, plus ou moins précis, qui reposent sur divers facteurs. C’est ce que vous allez découvrir dans cet article.

‍

Rendement locatif : définition

‍

Le rendement locatif ou rentabilité locative est un indicateur essentiel de la performance d’un investissement immobilier. Il correspond au ratio des revenus générés par un logement mis en location par rapport à son prix d’acquisition. Autrement dit, il vous permet de connaître la capacité de votre placement à générer des revenus.

‍

Pour calculer la rentabilité locative, il faut faire appel à plusieurs modes de calcul reflétant, avec plus ou moins de précision, la performance financière et donc la viabilité d’un projet d’investissement immobilier.

‍

Tout d’abord, vous devez prendre en compte le coût total de l’opération, autrement dit, le prix auquel vous avez acheté le logement et les frais annexes liés à cette acquisition. Après, il faut inclure le loyer fixé pour déterminer le montant perçu chaque année. Enfin, vous devrez définir le taux de rentabilité immobilier de votre investissement, que ce soit la rentabilité brute, nette ou réelle, sachant que chacune d’entre elles tient compte de divers éléments.

‍

Investir dans l'immobilier est toujours l'une des meilleures options de placement financier, malgré la hausse des taux d'intérêts. D’après Je Change, les dispositifs d'investissements locatifs offrent une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 300 000 € par an.

‍

Rendement locatif et rentabilité locative : quelle est la différence de calcul ?

‍

Bien que ces deux termes soient souvent assimilés comme étant identiques, il existe une différence dans le calcul :

• Le rendement locatif collecte uniquement la performance en pourcentage relative aux revenus générés par la location du bien immobilier.
• La rentabilité locative, quant à elle, inclut le rendement et se calcule sur toute la durée de vie de l’investissement. Elle prend aussi en compte la sortie, c’est-à-dire, la revente avec une éventuelle plus-value.

‍

Quels sont les éléments du calcul de rentabilité locative ?

‍

Plusieurs éléments entre dans le calcul de la rentabilité locative :

‍

Le loyer annuel brut

‍

Il correspond au revenu locatif total que vous recevez avant toute déduction d’impôt. Il s’agit du premier indicateur de rentabilité immobilière et représente la base sur laquelle calculer le rendement locatif.

‍

Prenons un exemple : si vous louez votre logement à 650 € par mois, vos gains annuels s’élèvent à 7 800 € ( 650 € x 12 mois).

‍

L’achat du bien immobilier

‍

Les coûts d’achat incluent toutes les dépenses indispensables pour devenir propriétaire du bien. Il s’agit donc :

• Du prix de vente, avec les éventuels honoraires d’agent immobilier. Généralement, sa commission correspond à 5 à 8 % du prix de vente pour un petit appartement ;
• Les frais de notaire. En France, ils varient entre 7 et 8 % du prix d’acquisition pour un bien dans un immeuble ancien. Sont inclus dans ce pourcentage les taxes et impôts de l’État, les frais d’enregistrement et les honoraires du notaire. Sachez que ces frais sont réglementés et ne peuvent pas faire l’objet d’une négociation.
• Les frais de dossier et de garantie. Ils doivent être pris en compte dès le début du processus d’achat, car ils impactent directement le rendement de l’investissement. Prenons un exemple : pour un bien acheté à 200 000 €, frais d’agence inclus, vous devrez ajouter environ 16 000 € de frais de notaire.

‍

Un éventuel budget travaux

‍

Les travaux éventuels de rénovation ou d’amélioration doivent être pris en compte dans le calcul de la rentabilité locative. Le coût des travaux fluctue selon leur nature et la qualité des matériaux choisis. Par exemple :

• Pour une rénovation structurelle : elle implique des réparations importantes, comme la restauration d’une toiture ou de la plomberie. En moyenne en France, le coût d’une rénovation structurelle peut atteindre 1 000 €, voire 2 500 € par mètre carré.
• Pour une rénovation énergétique : si vous décidez de faire des travaux d’isolation ou de fenêtre, pour améliorer l’efficacité énergétique du logement, comptez entre 100 et 300 € par mètre carré. Les bonnes nouvelles, c’est que, dans certains cas, vous pouvez bénéficier d’aides gouvernementales pour effectuer ce type de travaux et que ces derniers peuvent augmenter la valeur du bien et réduire les charges de fonctionnement.
• Pour un aménagement intérieur : pour un petit logement, les travaux de peinture, de sol ou l’installation d’équipement, comme une cuisine, peuvent coûter entre 50 et 300 € par mètre carré.

‍

Les charges et les dépenses

‍

Elles correspondent aux coûts récurrents liés à la gestion du bien immobilier. Cela inclut :

• L’entretien et les réparations du logement : les prix varient considérablement selon l’état du bien et le type de réparation à effectuer. En moyenne, prévoyez de dépenser environ 1 à 2 % du prix d’achat annuel pour ces dépenses.
• Les taxes foncières : elles fluctuent en fonction de la localisation et de la taille du logement. En 2024, la taxe foncière moyenne en France s’élève à environ 1 100 € par an pour un logement de taille moyenne. Elle est généralement moins importante dans les grandes villes comme Paris.
• L’assurance : l’assurance PNO (propriétaire non occupant) est essentielle et peut coûter entre 150 et 500 € par an, selon le type de logement et le niveau de couverture choisi.
• La gestion locative : si vous décidez de faire appel à une agence pour gérer votre bien, les frais de gestion peuvent varier entre 5 et 10 % du loyer annuel brut.

‍

La vacance locative

‍

Ce sont les périodes durant lesquelles votre logement n’est pas loué. C’est un facteur à ne pas négliger, car il impacte directement vos revenus. En moyenne, il faut compter une vacance locative de 2 semaines, 1 mois, selon le marché et la qualité du bien immobilier.

‍

Il est recommandé de prévoir un taux de vacance de 5 à 10 % du loyer annuel brut. À titre d’exemple, à Paris, la tension locative est tellement importante que la vacance est presque à 0.

‍

Le financement du bien

‍

La façon dont le bien est financé à un impact direct sur le rendement de l’investissement. Il faut tenir compte :

• Du taux d’intérêt : en France, ils oscillent actuellement autour de 3 à 4 % pour les prêts immobiliers à long terme. Plus le taux est bas, plus vos charges sont réduites et la performance de votre placement est bonne. Le taux d’intérêt est exprimé par le TAEG (taux annuel effectif global) qui intègre tous les coûts de votre crédit.
• Les mensualités : leur calcul est indispensable pour évaluer l’impact sur votre rentabilité immobilière nette.

‍

Comment calculer la rentabilité locative d'un bien ?

‍

Calcul de la rentabilité brute

‍

La rentabilité brute correspond à un indicateur simple qui donne rapidement une idée de la performance financière du projet d’investissement locatif. Même s’il manque un peu de précision, il sert de premier filtre pour évaluer la viabilité d’un investissement.

‍

Le calcul du rendement locatif brut est simple : il suffit de diviser les loyers annuels par le prix d’acquisition du logement. Voici la formule du taux de rentabilité : rentabilité investissement immobilier brute = (loyer mensuel x 12) / prix du bien x 100.

‍

Prenons un exemple concret : imaginons que vous achetiez un studio à 145 000 €, et que vous appliquiez un loyer de 650 € par mois. La rentabilité brute du bien sera de 5,4 %.

‍

Attention cependant, la rentabilité immobilière brute est, en réalité, incomplète, car elle ne prend pas en compte l’intégralité des coûts liés à l’acquisition, comme les frais de notaire ou les travaux, ou les charges durant toute la durée de l’investissement. En clair, ne basez surtout pas votre décision d’investissement sur la rentabilité brute.

‍

Bon à savoir : en général, le calcul de la rentabilité brute s’effectue sur une année. Or, il faut garder en tête que toutes les années ne sont pas identiques, car les charges et encaissements varient en fonction des situations.

‍

Calcul de la rentabilité nette

‍

Pour affiner le mode de calcul de la rentabilité locative et obtenir une vue d’ensemble plus précise, il faut tenir compte du coût global de l’acquisition, mais aussi des charges liées à l’investissement. C’est le calcul de la rentabilité nette.

‍

Il s’agit du critère le plus précis pour comparer entre eux divers projets d’investissement, indépendamment de votre profil et des choix effectués. Par exemple, vous pouvez décider de confier la gestion de votre logement à une agence spécialisée et souscrire une garantie loyers impayés. Ces coûts opérationnels ne vont pas impacter la rentabilité nette, car elle est associée au projet lui-même.

‍

Pour le calcul de la rentabilité nette, vous devez inclure dans l'investissement initial les éléments suivants :

• Les frais de notaire liés à l’achat de votre bien. Pour rappel, ils représentent 7 à 8 % du prix d'acquisition pour un logement ancien, et de 2 à 3 % pour un logement neuf ;
• Les frais de travaux et d'ameublement, car un studio peut nécessiter des travaux et d'être meublé avant d'être mis en location ;
• Les frais d’agence ou de chasse immobilière.

‍

Vous devez aussi déduire de tous les loyers perçus chaque année les éléments suivants :

• Les charges locatives non récupérables : seulement une part des charges du logement peuvent être récupérées par le locataire ;
• La taxe foncière.

‍

La formule pour le calcul de la rentabilité nette est la suivante : (loyer charges comprises - charges de copropriété - taxe foncière) / (prix du bien + frais d’agence et/ou de chasse + frais de notaire + travaux + ameublement).

‍

Attention : plus la rentabilité immobilière est importante, plus le risque l’est aussi. Autrement dit, les projets d’investissement à très forte rentabilité ne sont pas systématiquement les meilleurs.

‍

Pourquoi se concentrer sur la rentabilité réelle ?

‍

Si le rendement locatif net apporte une réponse plus précise sur la performance financière d’un projet d’investissement par rapport à la rentabilité brute, c’est la rentabilité réelle qui sera la plus juste. Ce mode de calcul du rendement locatif tient compte de :

• Vos choix personnels en tant qu’investisseur, autrement dit, la délégation de la gestion locative à une agence immobilière, la souscription d'une garantie loyers impayés, le choix d'une assurance propriétaire non-occupant (PNO), le recours à un comptable… ;
• Les imprévus, comme les périodes de vacance locative, la nécessité de travaux urgents dans le logement, ou dans la copropriété ;
• Une augmentation des revenus des loyers qui sont indexés sur l’IRL (Indice de référence des loyers).

‍

Pour obtenir tous ces facteurs, il faut généralement avoir déjà investi. Mais vous pouvez choisir des projets d’investissement pour lesquels la rentabilité réelle se rapproche au maximum de la rentabilité nette. Cela vous permettra d’obtenir une projection la plus claire possible.

‍

Par exemple, il est conseillé d’investir dans des zones à forte tension locative pour éviter au maximum les périodes de vacance locative. Tout comme il est recommandé de se focaliser sur les petites surfaces pour limiter le coût des travaux imprévus et profiter d'une petite quote part au sein de la copropriété.

‍

FAQ

‍

Quels facteurs peuvent jouer sur votre rendement locatif ?

‍

Nous l’avons vu, le rendement immobilier d’un bien locatif ne se résume pas seulement à une formule du taux de rentabilité. D’autres facteurs peuvent impacter considérablement la performance financière de votre projet d’investissement, comme :

• Le prix d’achat ;
• La vacance locative (l'absence de locataire) ;
• La fiscalité.

‍

À quoi correspond un bon taux de rendement locatif ?

‍

Un rendement locatif brut de 10 % ou plus est excellent et assure un rendement net supérieur aux placements traditionnels. Pour déterminer le meilleur taux de rentabilité en fonction de votre projet et de votre situation personnelle, réalisez un calcul détaillé.

‍

Quel est le rendement locatif moyen ?

‍

Le rendement locatif moyen se situe entre 5 % et 10 %, mais peut varier selon vos objectifs.

‍

Comment simuler le rendement ?

‍

Utilisez un simulateur calcul rentabilité locative nette pour vous aider ! Il vous suffit de renseigner certains paramètres de votre projet d’investissement locatif pour simuler le meilleur rendement locatif selon vos critères et objectifs.