Une chose que vous devez impérativement savoir en tant qu’investisseur dans l’immobilier, c’est que vous serez confronté à différentes catégories d’impôts qui sont les suivantes :
Il est possible d’être exonéré d’impôts pendant quelques années grâce à des stratégies de déduction fiscale. Le but n’est pas de ne jamais payer d’impôts, vous risqueriez de gros ennuis avec l’administration fiscale, mais d’adapter votre régime fiscal en fonction de votre stratégie de départ. En effet, vous n’adopterez pas le même régime au départ si vous investissez dans plusieurs dizaines d’appartements que si vous investissez dans un ou deux appartements.
L’imposition va dépendre de votre niveau de TMI ( Taux Marginal d’Imposition ) sur le revenu ( en 2020 : 0%, 11%, 30%, 41 % et 45%).
Prenons un exemple : si votre TMI est de 30 % ( revenus fonciers inclus ) c’est ce taux qui s’appliquera sur au moins une partie de vos revenus fonciers, car ils rentreront dans vos revenus globaux. Pour un revenu foncier de 12 500 euros annuel, votre taux d’imposition sera de 47,2 %, soit 5 900 euros d’impôt !
Depuis 1998, les revenus fonciers – comme d’ailleurs tous les autres placements qui génèrent des intérêts – sont assujettis aux prélèvements sociaux, soit 17,2 % des loyers nets après les déductions et les abattements forfaitaires prévus par la loi (allant de 14% à 50% selon les régimes de location).
A noter que la location en meublé (les régimes LMP – location meublée professionnelle – et LMNP – location meublée non professionnelle) ne relève pas de la catégorie des revenus fonciers mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Rien que pour les revenus locatifs, hors incitations spécifiques, il existe deux régimes avec deux sous-régimes : revenus fonciers réels ou micro-foncier pour une location vide, BIC ( Bénéfices Industriels et Commerciaux ) ou micro-BIC pour une location meublée.
Pour le régime réel, vous devez alors remplir une déclaration annexe (2 formulaires existent n° 2044 et 2044 S, complétés par le 2044 EB). Ce qui vous permet de déduire pratiquement toutes les charges de la location, y compris :
La fiscalité des plus-values immobilières comporte aussi des spécificités.
Les appartements et immeubles qui sont revendus après vingt-deux ans de détention sont exonérés d’impôt sur la plus-value, mais ne sont exonérées de prélèvements sociaux qu’au bout de trente ans.
Exemple : au bout de vingt ans, la plus-value à la revente d’un bien immobilier est exonérée à 90% de l’impôt sur le revenu, mais les trois quarts de cette plus-value subissent 17,2% de prélèvements sociaux !
Par principe, toute vente est imposable en cas de plus-value. Il existe néanmoins quelques cas d’exonérations totale :
Il faut déduire du prix de vente le prix de revient du bien selon les modalités suivantes :
Il convient ensuite de déduire un abattement en fonction du nombre d’années de détention du bien :
Le montant obtenu constitue la plus-value nette imposable. Ensuite, il suffit d’appliquer le taux d’imposition qui est de 34,5 % (dont 15,5 % de prélèvements sociaux). Depuis le 1er janvier 2013, les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000€ sont surtaxées (entre 2 et 6% selon leur montant).
À partir d’une certaine valeur patrimoniale nette, ( de 1, 3 millions d’euros net ), on devient aussi redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la nouvelle formule de l’ISF dont tous les actifs financiers sont dorénavant exonérés.
À noter que si on devient assujetti à partir de 1,3 millions d’euros net de patrimoine immobilier net, le calcul commence sur la fraction à 800 000 euros net.
À noter que la RP ( résidence principale ) reste soumise à l’IFI, après un abattement de 30% !
Exemple : Vous possédez 50 appartements dont une partie des crédits est remboursée. La valeur net remboursée de vos crédits immobiliers additionnée à la valeur patrimoniale donne un résultat de 2 millions d’euros net.
Le montant de l’IFI dont vous serez redevable sera de : 7 400 euros.
Quel que soit votre choix, vous pouvez réduire les impôts liés à votre placement immobilier dans l’ancien. Toute une série de mécanismes sont en effet à votre disposition pour diminuer votre facture fiscale. De quoi optimiser votre investissement et gagner en rentabilité !
En location vide, de nombreuses charges sont déductibles de vos loyers lorsque vous déclarez ces derniers au fisc.
C’est notamment le cas des travaux et des intérêts de l’emprunt qui finance votre investissement locatif. Lorsque ces charges sont supérieures aux loyers, vous créez des déficits fonciers, qui viennent s’imputer sur vos revenus globaux. Du coup, ces derniers baissent, ce qui réduit vos impôts.
À noter : Vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 euros de déficit sur votre revenu global ( exemple : vos impôts sur le revenu rentrent dans vos revenus globaux ).
Vous pouvez également profiter de dispositifs de défiscalisation comme le Cosse ancien et même de la loi Denormandie (une version de la loi Pinel dédiée à la rénovation) si vous investissez dans un logement réhabilité situé dans certains secteurs (centres anciens dégradés par exemple).
En location meublée, avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous déduisez charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) et amortissements de vos recettes locatives.
Elles sont ainsi réduites voire ramenées à zéro. Elles peuvent même échapper à l’impôt.
Si vous optez pour le régime forfaitaire du LMNP, vous n’êtes imposé que sur 50 % de vos recettes locatives. Bien souvent, le régime réel est plus intéressant que le régime forfaitaire.
Avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), si la déduction de vos charges fait apparaître un déficit, ce dernier est déductible de vos revenus globaux. Du coup, ces derniers baissent, ce qui réduit votre pression fiscale.
Dans un deuxième temps, une fois les déficits épongés, les amortissements viennent ramener vos loyers à zéro lorsque vous les déclarez.
La fiscalité immobilière fait peur à beaucoup de personnes qui souhaitent se lancer dans l’investissement immobilier, c’est même souvent un frein, voire une barrière qui empêche de passer à l’action. La bonne nouvelle, comme vous avez vu dans cet article, c’est qu’il est possible de payer peu, voire pas d’impôt pendant plusieurs années grâce à des stratégies de déductions fiscales et en choisissant le bon régime fiscal au bon moment.
Tout est une question de stratégie.
Vous pouvez donc enrichir grâce à l’immobilier en partant de rien et multiplier les opérations sans vous « faire assassiner » par les impôts !
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